宅基地补偿有了量化标准
宅基地拆迁补偿三个等级 房屋重置价格整体上调,最高幅度150元/平方米
昨日，我市首次出台征用集体土地农民宅基地区位补偿价标准，同时我市房屋重置价格标准也进行了调整。
集体土地房屋拆迁补偿款按照拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。根据新出台的两项标准，集体土地农民可大略算出宅基地拆迁，到时可获多少拆迁补偿。
上述两项标准均于2004年6月1日起在七城区和两个开发区执行。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区范围内宅基地补偿标准及房屋重置价标准，由各区组织制定，并报主管部门批准或备案。
■“两个标准”解读
区位补偿价分三级
适用范围:农民宅基地
江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内(含托管区)农民宅基地的所在区位,按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类:
一类区为二环线以内(含二环线)的区域。按照我市交通规划设想,二环线总长52公里,和内环平均距离4公里,包括汉阳四新及过江段、十升路段、汉西路段、发展大道段、水东路及过江段、东湖路段、珞狮路段,青菱段等,及杨泗港、二七路两个过江隧道。
二类区为二环线至三环线(即中环线)之间的区域。三环线全长约88公里,分西环、南环、东环、北环多段,含白沙洲、天兴洲两座长江大桥。西环段由东西湖区额头湾到洪山区青菱立交桥,南环段从洪山武咸公路到武黄公路,东环段从武黄公路经武青三干道立交到平安铺,北环段从新洲区平安铺经岱家山、三金潭、古田一路到额头湾立交。
三类区为三环线以外(含三环线)的区域。
宅基地区位补偿价为:经认定的房屋合法占地面积与宅基地区位补偿价标准的乘积。其中,一类区宅基地区位补偿价标准为2280元/平方米,二类区宅基地区位补偿价标准为1920元/平方米,三类区宅基地区位补偿价标准为1500元/平方米。
房屋重置价将上调
适用范围:所有房屋
房屋重置价,是在估价时点重建与估价对象具有同等功效的新房的正常价格。在房屋的交易管理、资产管理、拆迁补偿、国家税收管理中,该标准都有指导作用。
我市最早于1993年出台房屋重置价标准,1996年进行了调整。目前随经济发展,建筑材料价格上涨,房产部门会同市物价局对此标准进行了再次修订,将来将根据武汉市房屋建筑成本的变化适时调整。
对比上次价格,本次标准以平均14.45%的幅度整体上调,上调幅度******的150元/平方米,最少30元/平方米。如一等砖混结构的房屋,重置价格从620元/平方米提高到710元/平方米,砖木一等房屋的价格从600元/平方米调到680元/平方米。
据介绍,重置价将按照房屋的结构、等级及成新率确定。本次标准共分四种结构,十个等级,成新率分别按不同标准,从十成新到二成新共九等。
某估价所负责人称,重置价根据这些标准套算,如王某家有套150平方米砖混结构房子,被套入二类,八成新,则重置价为:150×0.8×650=78000(元)。因公布房屋重置价格不含空调、采暖等设备的重置价,如房屋中有这些设备,应另行计算。
房屋的市场价格由区位价和重置价组成。该估价所负责人称,该标准的提高不会对市场发生太大作用,因为市场已随行就市,而该标准是市场变化后的政策调适,但它对拆迁补偿标准会产生影响。
农民宅基地拆迁补偿怎么算
今年2月1日开始实施的《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》第12条规定:拆迁集体土地房屋,实行货币补偿安置的,拆迁人应当向被差遣人支付补偿款。补偿款按照拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。
2003年2月22日发布的《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》规定,农村村民1户只能拥有1处宅基地,在依法批准的宅基地上建房或在原有宅基地上改、扩建房屋,不应超过3层。中环线内村民宅基地标准是:占用农用地的,每户不超过80平方米;占用其他土地的,每户不超过100平方米;中环线外村民,宅基地使用农用地的,面积不得超过100平方米,使用建设用地和未利用地的,面积不得超过120平方米。
假定上述提到的王某家住洪山区徐东村,属二环线以内区域,应适用一类区宅基地区位补偿价标准2280元/平方米,如果该房经批准的宅基地面积为60平方米,则区位补偿价为2280×60=136800元。如果该房150平方米建筑面积有合法手续,那么应获得的补偿应大体为136800+78000=214800元。
[比较] 城市房屋如何估价
值得提醒的是,对于城市房屋拆迁,其补偿办法是不同的。4月1日开始实施的《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》规定,城市房屋拆迁估价,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对房屋的市场价格进行评估,以实际市场价格为准。拆迁估价机构由拆迁户投票产生,估价结果要公示7天。拆迁户对估价有异议可申请复核、重估或技术鉴定。
你家的房子值多少钱？
昨日，我市公布房屋重置价格标准，相比此标准的1993年版和1996年版，新标准总体提高幅度在15％左右，“条条框框”更加明细，更具参照性和可操作性。
何谓房屋重置价格
根据我市实际情况，房屋重置价格具体指：假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后，发包商支付的全部费用。该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。
简单地说，房屋重置价格就是某栋建筑物在计算相关折旧后的现时价值。
房产部门介绍，随着近年来城市拆迁范围扩大，原有标准明显偏低，此次调整的主要目的是保护被拆迁户的利益。
“条条框框”更加明细
相比过去，新标准明显总体提高，如1996年我市修订该标准时，简易结构重置价格仅为280元／平方米，新标准为340元。
不仅价格提高，新标准的“条条框框”也更加明细，方便居民对照参考。如在结构类型中，钢筋混凝土和砖混结构房屋等级的区分主要依据是房屋是高层（13层及其以上的且安装有电梯）、小高层（7－12层且安装有电梯）还是多层（4－9层未安装电梯）、低层（1－3层）。
具体每个等级也有详细说明，如某栋高层建筑原本可归类到钢筋混凝土结构中的一等，但它也可能因外墙贴砖、内墙粉饰甚至是木门、铝合金门窗达不到一等中的装修标准而降级到二等。
新标准的适用范围
房产部门介绍，房屋重置价格标准在各类房屋交易估价、资产评估，特别是房屋拆迁补偿评估中意义重大。
不少买卖二手房的市民都遇到过这样的难题，买的不知道是否买贵了，卖的更觉着自己吃亏。专业评估公司解决这一问题时，会用重置价格标准测算出房屋价格，让买卖双方明白的同时还防止了国家税费的损失。
广大拆迁户更是受益。过去，标准明细程度不够，拆迁户看评估部门给的重置价格如同“雾里看花”，现在他们则可根据标准明细逐条对照，做到心中有数。
新标准中还有哪些规定
新标准规定，在计算房屋重置价格时，还要考虑房屋成新率，住宅房屋成新率的评定共设定两大分类（钢筋混凝土和砖混结构），成新设定为9成。
在成新设定上，每类成新都有详细的标准供居民对照参考，标准设立由三部分构成：结构部分、装修部分、水电卫设施部分，每个部分都有具体细则。
物价、房产部门表示：各类房屋交易估价、资产评估和房屋拆迁补偿评估中，均应严格执行国家《房地产评估规范》，按照新出台的《武汉市房屋重置价格标准》，根据房屋的不同等级、不同结构和不同新旧程度确定合理的重置价格。
