在房地产的估价实际中，我们往往会碰到对违法违章建筑的评估。在估价过程中，或者依据我国目前现行法律的有关规定“房地产估价必须遵循合法原则(即必须以估价对象的合法产权,合法处分,合法使用为前提)”，对违法违章建筑(以下统称违法建筑)的价值一般不予承认，即违法建筑的公开市场价值一般为零，如我国城市房屋拆迁管理条例第二十二条有“拆除违章建筑不予补偿”的规定；或者把违法建筑按照合法建筑估价后以一定的比例进行折扣。但是，我们认为，由于违法建筑有其特殊性，在对违法建筑的价值认定时应该具体问题具体分析。
一、估价对象
（一）、估价对象的界定
目前，国家立法机关尚未正式介入违法建筑界定规则的制定，违法建筑界定规则的制定权一直由各级行政部门掌握，全国各地的国土、房管、规划、建设、市政、环保、消防、行政执法、公路、林业、航运、三防指挥等部门都有权从不同的角度制定违法建筑的界定规则，有的地方连政府办公室也以“红头文件”的形式制定界定规则指导违法建筑处理的实践，这给我们的估价工作带来了很大的不便。
我们认为，在估价过程中，对违法建筑的认定主要依据《城市规划法》以及《城市房屋拆迁管理条例》和各地方政府制定的规章，根据目前我国现行的法律规定，我们可以把违法建筑界定为:所谓违法建筑，是指经规划行政主管部门审查、确认为妨碍了社会公共利益或不符合城乡整体规划，且未办理建筑用地规划许可证和建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定而处于不合法状态的建筑。
(二)、估价对象的特点
从上述对违法建筑的界定我们可以知道，对违法建筑的认定主要包括未取得建设用地规划许可证或者是未取得建设工程规划许可证与违犯建设工程规划许可证的规定进行建设，影响城市规划这两个含义，但是由于政出多门，界定规则不统一，给我们的估价工作带来了不小的困难，所以，在估价时，我们应该保持清醒的头脑，认识到违法建筑具有以下特点：
1. 违法建筑的违法性
这一原则是指其违犯了我国相关法律的规定，而且这些规定主要表现在实体法与程序法两个方面。我们知道，实体法与程序法都是主权者实施社会控制的工具，二者的区别是法的内容不一样，实体法以实体权利和义务为内容，界定违法建筑依据的法律主要包括城市规划法、土地管理法、公路法、铁路法、民用航空法、文物保护法、水法、环境保护法、港口法、防洪法及防震减灾法。程序法以程序权利和义务为内容，是实现实体法目的的手段和方法。目前，我国没有制定专门的规范建筑建造程序的法律，有关建筑的建造程序的规定主要体现在《城市规划法》及国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》、建设部颁布的《建制镇规划建设管理办法》等法律法规中。
2. 违法建筑的不安全性
违法建筑的不安全性包括它的负外部性与自身的不安全性。它的负外部性是指它的存在危害了公共安全、公共交通与公共卫生而不利于城市规划，直至不利于城市经济的发展；其自身的不安全是就它的存在对其占有人的使用不安全而言的，主要表现在其建筑与装修质量危及人的生命安全而被鉴定拆除但逾期未拆除。
3. 违法建筑权利的瑕疵性
我们国家宪法规定保护合法的劳动收入与非劳动收入，财产完整权利的前提条件是其合法性，我们国家的房地产也必须经过法定登记取得房产所有权证、土地使用权证才拥有合法财产所有权，违法建筑因为其非法性而得不到法定房产所有权证、土地使用权证，但是我们应该从实际出发不能一概而论地剥夺违法建筑的财产权，在其被依法处置前只能认定其为有瑕疵的财产权。
4. 违法建筑的法定性
因为违法建筑的性质一旦认定，随之而来的是对其权益的处置,建筑物可能随之灭失，巨额社会财富付诸东流，后果十分严重。在违法建筑的认定中，既有违反实体法又有违反程序法的规定，在没有城市规划的地区，违法建筑一般是依据是否妨碍社会公共利益来划定的，而社会公共利益我们国家没有具体的规定，需要权威部门进行鉴定才能确定，所以对建筑物不应适用“违法推定原则”而应该由立法机关制定专门的认定规则,由专门的执法机关依法认定。
在估价时，我们没有认定违法建筑的权力，但是如果评估对象不能提供合法的证件，如土地、房屋的产权证或者建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，那么我们应该建议评估对象做是否是违法建筑的认定，如果不能得到法定认定书，在估价报告中应该把鉴定建筑是否是违法建筑的法定鉴定作为我们估价的前提条件。
(三)、估价对象的类型
为了便于估价，从违法建筑的内涵和我国实际的现状出发，我们把违法建筑分为以下类别。
1. 可改正违法建筑和不可改正违法建筑
从违法建筑的定义中我们知道，违法建筑包含一个形式要件(违反了法定的建造程序)与一个实质要件( 妨碍社会公共利益或不符合城市整体规划)。而且形式要件是前提——某建筑仅具备“一形式”要件则为违法建筑。如果某建筑仅具备“两实质”要件但不具备“一形式”要件，即该建筑妨碍了社会公共利益或不符合城乡整体规划，但已依法办理了建筑用地规划许可证和建设工程规划许可证的，基于两证的公信力，应推定该建筑为合法建筑，至于其与“实质要件”的冲突，可通过拆迁进行解决。
事实上，我国法律也有明确的区分:1989年12月颁布的《城市规划法》第40条的规定，在城市规划区，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”；国务院于1993年6月发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条、建设部1995年6月颁布的《建制镇规划建设管理办法》第40条以及全国各省、各直辖市根据《城市规划法》制定的《城市规划条例》也都作了相类似的规定。因此，我们把未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的建筑，以及影响城市规划但可改正的建筑称为可改正违法建筑。我们把违反了上述规定但不能改正的建筑物称为不可改正违法建筑。
2. 历史违法建筑与现行违法建筑
历史违法建筑与现行违法建筑的划分是出于对我国现实情况的考虑。
首先，我国的法制建设还处于初级阶段，法制尚不健全。我国的法制建设不健全既包括执法也包括立法，我国的很多法律都是在近几年才颁布执行：如城市规划法1990年4月1日才颁布执行。而且，我国的城乡建设的规划体制也是近几年才建立起来的。因此，在此之前就出现了很多违法建筑，如据1995年城市规划年统计资料显示，我国城市建设量中有十分之一以上是违法建筑，全国5年来己查处的违法建筑超过1亿平方米，城市规划法颁行后和依法拆除的只有两千余万平方米。
其次，我国的城市化进程也凸现了“城中村”的矛盾。在城市化的初期，这些村的集体和个人从利益驱动出发，为了获得征地补偿或房屋租金而“种房”，有的地区如武汉市洪山区在80年代，曾经出台过一个奖励政策，对招商引资有贡献的实施奖励地皮建房，而这种奖励政策下做起来的房屋又始终没有办妥两证，因而形成了很多历史性的违法建筑。
由于上面原因的存在，我们建议在估价中采纳深圳市的做法，根据实际情况把某一个时间作为违法建筑的分界点，对两类不同建筑的评估给予不同的权益基础。
二、估价原则
根据房地产《估价规范》的规定,房地产估价应遵循合法原则。违法建筑违反了城市规划法中关于建筑建造程序方面的法律规定，有的甚至也违反了旨在保障公共利益和城市规划的法律，违法性是其本质特性,自然我国的法律对其权益不予保障。如国务院颁布的《城市拆迁管理条例》规定，凡城市建筑中认定为违法建筑的，在拆迁中一律不予补偿。对违法建筑的权益的这种不保障既从法律高度严肃阐明违法建筑的违法性，同时也提高了违法建筑的违法成本、体现着法律法规的严肃性。在现实中，这样的相关规定既有利于遏制如“种房”现象以获得或争取补偿的行为，也有利于降低我国城市化进程的成本。因此，在估价中我们务必清楚地看到，维护法律严肃性是我们对违法建筑必须有的正确态度，所以我们必须在估价中把明确其违法的实质性作为对违法建筑估价的前提。
三、估价时点
估价时点是评估房地产价格的时间点,在实际估价中，通常以估价作业期或者估价人员实地勘查估价对象期间的某个日期为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊情况将过去或未来的某个时点定为估价时点。对违法建筑的估价时点的确定，我们认为应该把违法建筑权益与估价的目的结合起来考虑。
从我国目前的法律规定来看，被认为是违法建筑的一般不予办理产权登记，不得进行转让、出租、继承、赠与、抵押等行为。违法建筑报装水电、供电、供水部门不得受理；对用作经营的违法建筑，工商管理部门不得发给营业执照，已发给的应予吊销。也就是说违法建筑只有经过执法部门处置确定其权益后才能给其合法建筑的一般权益基础，那么对估价时点的认定应该把执法部门的处置作为限制条件。
我们根据对违法建筑的处置结果可以把违法建筑分为可改正和不可改正两类，事实上，违法建筑的处置结果实际上是对违法建筑权益的认定：对可改正的违法建筑是进行罚款、补办手续后再追认其权益的合法性；对不可改正的违法建筑是限期拆除甚至罚款的方式而不承认其财产的合法性。对于前者,如果在补办手续前从事评估的应把执法部门下处置书的时点作为估价时点，如果在补办手续后从事评估的则可依照合法建筑的评估去确定估价时点。对于不可改正类,由于其非法性使得其建筑价值不存在，我们评估的实际上是修建建筑物过程中所耗费的生产费用的公开市场价值，那么我们应该把执法部门处置该建筑的时间作为估价时点。
对于历史与现行的违法建筑物来说，深圳的做法是，对历史的违法建筑只要补办手续就被当作合法建筑对待；对于现行的违法建筑视其性质也可区分为可改正和不可改的两类，可以参照上面的分析执行。
四、估价方法
理论上认为，房地产的四种估价方法：市场比较法、收益法、假设开发法和成本法可以根据替代原则归一为一种估价的方法，但是在实际应用中却存在很大的分歧，因此房地产《估价规范》对四种方法的应用做了明确的规定，而且规定必须采用至少两种方法评估房地产的公开市场价值。对于违法建筑评估的估价方法的选定我们认为：
(一)对于不可改正的违法建筑宜采用成本法，收益法、假设开发法及市场比较法不宜作为这类违法建筑的评估。
收益法的前提是被评估的对象有合法的收入；假设开发法适用于具有投资或再开发潜力的房地产的估价，对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，则难以采用假设开发法进行估价，如果在这种情况下硬要估价的话，则必须将最可能的规划设计条件作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中说明之；市场比较法则要求在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，也就是说被估对象必须存在完整形态的产权。而不可改正的违法建筑是要被限期拆除或立即拆除的建筑，其本身违反城市规划要求，其本身的收入、利润也因其形态的消亡而消失，故不适宜采用收益法，假设开发法及市场比较法。
目前,我国司法实践中对违法建筑的归属有以下三种依据:(1)动产所有权说，即认为违法建筑作为不动产。因其违法性没有得到国家的认可，故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。(2)不动产说，即承认违法建筑为不动产，但是为未取得国家认可所有权的不动产，在实际处理时，民事方面比照合法取得所有权的建筑物进行处理。(3)占有说，即建筑人对违法建筑物的占有，作为一种事实状态，受法律保护，除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑占有、使用、收益，禁止他人侵犯建筑人对该建筑物的占有。
尽管目前的司法实践还存在争论，我们认为对于不可改正的违法建筑由于其性质的认定应该依据动产所有权说。因为这既维护了法律的尊严又保护了社会财富，而且实际上也承认违法建筑的价值( 部分或全部)是由生产过程中生产所必须的费用决定的。因此我们认为成本法是评估不可改正违法建筑的适宜的方法，在成本法的应用过程中，由于其处置的特殊性，我们认为，其公式应根据实际案例予以修正,如:
评估价值 = 建筑材料费用 + 建筑人工费用 + 管理费用 + 财务费用－处置、 拆除费用－建筑材料折旧
我们也认为后两种司法依据对于处置不可改正违法建筑的估价不可取。我们评估房地产的价值的目的是确定待估对象合法的公开市场价值，尽管其客观市场价值存在，但是其价值会随对其物体形态的处置而消亡，即使评估也没有意义。
（二）对于可改正的违法建筑可结合评估目的根据实际情况采用成本法，收益法,假设开发法及市场比较法。
对于可改正的违法建筑，根据法律的规定尽管对其占有、使用、收益、处分的权益不予保护，但是，我们知道，在对其进行处置（即对其罚款、补办手续）后可以给予其合法建筑的法律地位。那么，在我们的评估过程中，可以根据《估价规范》的规定，根据实际情况采用不同的方法。需要注意的是：如果在政府处置前估价的，应该把实际现状作为规划条件并在估价报告中注明，估价结果应以假设的规划条件为限制条件，估价价值应该扣除处置、补办手续所需费用。
（三）对于历史违法建筑和现行违法建筑估价方法的选用。
历史违法建筑处置结果是补办手续而视为合法违法建筑，故其方法的选取应该与合法建筑的选用原则相同。而现行违法建筑在很大情况下也可以区分为可改正与不可改正两类，估价方法的选取可参照上面的分析执行。
